《房地产蓝皮书》预测，

全国房价将长期上涨 2006年呈现小幅升高

2005年的中国房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，为社会各界所关注，稳定房价也成为宏观调控的重要目标，2006年社会关注的目光仍聚焦于房价。4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书以房价为主线，提出“环房匹配指数”概念，并对中国35个大中城市（2000～2004年）“环房匹配指数”进行了评价，并指出，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。

《房地产蓝皮书》指出，以市场容量为标志，住宅市场是房地产市场中最大的市场。经过十余年的发展，我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。但值得关注的是，总体来看，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险信号。

据了解，目前住宅市场的供给增幅有所回升，全国住宅建设稳步增长。1998年以来，房地产开发住宅的供给量年平均增长率为12%。2000~2003年竣工面积和施工面积均有不同程度上涨，供给能力较强；2004年商品住宅竣工面积增幅回落。2005年1~10月的竣工面积同期增长率出现强劲反弹，达到了19.2%。经济适用房供给在供给结构中比例下降，别墅高档公寓的供给比例出现小幅下降，普通住宅的供给份额逐渐提升。

同时，商品住宅投资增幅在减缓。在宏观经济快速增长的带动下，1997~2004年商品住宅建设投资额快速增长，平均年增长达28.4%，2004年达到8000多亿元，说明商品住宅投资仍保持稳步增长态势。2005年1~10月商品住宅投资增长率为21.9%，为1998年以来的最低水平。

相对于住宅市场供给，消费者对住宅的需求增长在下降。1998年以来全国住宅销售面积一直保持稳步增长，住宅销售面积相对住宅竣工面积增长更为迅速，特别是2003年和2004年住宅销售面积与竣工面积之间的差距缩小很快，2005年1~10月与2004年同期相比出现上扬，但这种上扬是由于“销售面积”的统计口径有所改变，专家分析，由于定金及预收款的变化、央行关于购房意愿的调查等方面的原因，商品住宅需求增长在逐步下降。

另一个社会所关注的问题是，商品住宅空置面积增幅正逐步增加。有关专家指出，全国住宅空置面积状况应当引起高度重视。从近年全国住宅空置情况来看，2002年以前全国住宅空置面积一直增长，2002~2004年空置面积出现下降。2005年1~9月全国住宅空置面积与2004年同期相比升至4.2％。

住宅市场最终归结到价格上，2005年价格涨幅均逐步回落住宅与土地价格近年来的高位增长的势头值得关注。与2002年、2003年的土地价格大幅上涨相对应，住宅价格自2003年以来增幅明显提高。全国35个大中城市中，2000~2004年房屋价格指数增幅超过5％的有19个，从地区分布上看，有13个分布在华东、华南、西部地区，这些地区多是近年来经济发展较快的地区。2005年，住宅和住宅用地价格涨幅均有所回落。

根据近期国家相关土地政策，《房地产蓝皮书》专家对未来住宅市场做出预测：由于土地开发成本的加大，土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式，土地价格也将会保持增势。因此，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。

由此带来的结构性调整将是商品住宅市场发展的主旋律。国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素将导致其变动。可以预测，受城市化以及人口流动因素的影响，需求能力与供给能力相比仍然有余；经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平；普通住宅市场细分加速；受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。同时，商品住宅价格将稳中有升。

综上所述，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。

35个大中小城市环房匹配指数绝时值北京排名第三

2005年北京房价大幅上涨近20%

房地产市场是区域市场，房价变动受地价、居民收入、政策、人口、房屋造价等多种因素的影响，与经济、社会大环境以及国家宏观调控政策也有重要关系。房价问题就变成以城市为单位的房价变动与房地产市场环境的匹配问题。基于以上数据的可得性，《房地产蓝皮书》选取国土资源部公布土地价格的35个大中城市作为环房匹配指数评价的样本城市，包括除西藏以外的各省、自治区的省会、四个直辖市以及青岛、宁波、深圳、厦门等四个副省级市。35个城市2005年房地产投资额占全国的60.5％，施工面积占全国52.2%，商品房销售面积占全国50.6%，基本上代表了我国房地产市场总体走势。

这其中，北京作为我国政治、文化中心和建设中的国际化大都市，其房地产业的发展一直受到全国乃至世界的关注。2000~2004年北京的平均房价上涨了0.78%，其中2001年和2004年分别上涨3%和6.7%，2002年和2003年略有下降。2002年北京市房地产投资增速开始快速回落，2004年为22.52%。2000~2004年较低的房价增速意味着以后某一年份房价的大幅上涨。2005年北京房价上升近20％，印证了这一判断。

环房匹配指数为负，表示该城市房价变动速度低于房地产市场供求环境提供的空间，负值越大表明低于的程度越大，负值越小表明房价变动与市场供求环境相对匹配。由表可知，郑州、北京、广州房价指数与房地产市场环境更为相对匹配，其他城市房价上升空间较大。

35大中小城市环房匹配指数绝时值排序（2000～2004）

顺序	城 市	环房匹配指数	2000～2004年 房价平均增速（%）	2004年 房价增速（%）	2005年房价 增速（%，1～7月）
1	郑州	-0.33	2.70	2.64	18.88
2	海口	0.44	2.90	6.96	13.26
3	北京	-0.46	0.78	6.67	13.13
4	广州	-0.54	1.44	7.75	3.68
5	长沙	1.43	1.67	-0.29	6.71
6	乌鲁木齐	1.88	5.57	-8.98	-6.05
7	银川	-2.24	8.46	1.76	13.39
8	呼和浩特	2.50	3.47	3.47	12.18
9	西宁	3.17	5.51	4.96	10.73
10	贵阳	3.17	6.15	-9.57	11.54
11	沈阳	3.30	2.07	-0.17	9.46
12	南京	3.86	5.98	11.69	-1.91
13	哈尔滨	3.88	3.79	6.16	4.79
14	大连	4.05	4.62	6.69	18.79
15	深圳	-4.44	4.29	8.08	-3.75
16	昆明	4.76	4.04	4.04	3.48
17	长春	5.11	6.36	-3.71	7.47
18	福州	5.70	5.91	14.33	14.18
19	重庆	6.62	6.97	10.67	17.46
20	天津	6.69	7.81	21.10	15.79
21	厦门	7.18	9.22	19.90	3.54
22	成都	7.68	8.11	16.95	28.76
23	武汉	8.50	9.24	21.41	13.86
24	杭州	9.45	10.07	7.85	-8.49
25	兰州	9.54	9.02	22.80	-1.64
26	南昌	10.25	11.41	2.65	15.17
27	石家庄	-12.07	-1.98	-2.10	49.73
28	合肥	12.48	9.64	21.73	20.48
29	青岛	13.16	12.99	23.87	15.46
30	南宁	13.36	10.86	22.64	4.11
31	上海	14.77	13.39	14.40	1.88
32	济南	16.05	14.17	31.30	3.25
33	西安	16.19	15.25	22.17	5.47
34	宁波	18.20	15.18	18.29	28.86
35	太原	20.17	17.68	-15.37	59.22

（以上数据引自《房地产蓝皮书    中国房地产发展报告NO.3》第32页）

相关背景：

35个大中城市2000-2004年环房匹配指数评价

从理论上讲房价应随着房地产市场环境的变化而同步（速度）、同向（升降）变化，所谓房地产市场环境就是决定房价的最根本力量—房地产市场的供求关系。因此，可以用房价变化与房地产市场环境变化的匹配程度来衡量房价变化是否正常。如果房价变动与房地产市场供求相匹配可以认为是正常的，反之则迟早要向相反方向变化。据此逻辑我们提出了“环房匹配指数” 的概念，其中，“环”指房地产市场环境，“房”指房价，反映房价变化与房地产市场环境变化匹配的程度，指数越接近于零说明房价变化与房地产市场环境变化的匹配程度越高。房地产市场供求关系是相关因素多年积累的结果，为此，我们选择2000年到2004年5年数据对35个大中城市的环房匹配指数进行分析，这些数据包括直接影响房地产市场供求的七大类因素和房价。

计算结果表明，2000-2004年35个大中城市中，有29个城市房价的增长速度超过了房地产市场环境变化提供的增长空间，只有6个城市房价增速小于房地产市场环境变化提供的空间。

关于《房地产蓝皮书》房价涨幅统计方法的解释说明

日前国家统计局和北京市建委、统计局相继公布了北京市一季度房价涨幅，分别为7.6%和14.8%，北京市统计局的数字是国家统计局的近2倍。有关专家的解释是统计方法的不同。但对于普通消费者而言，如何去理解和认识统计方法、统计指标？

在有关部门对北京房价涨幅统计不一致的情况下，《房地产蓝皮书》是汇集了众多研究城市房地产经济问题的专家、学者关于城市房地产方面的最新研究成果，以国家统计局的数据作为参考，对北京市2005年整体房价做出评价，指出2005年前半年全市商品房价格涨幅较高，后半年基本趋稳，5月起商品住房价格增长势头得到控制。2005年1～12月，全市商品期房平均价格7392元/平方米，同比涨幅为23.2％，其中商品住宅期房预售均价6725元/平方米，同比增长19.2％。

2005年北京市商品房房价前5个月涨幅较大，尤其是商品住宅期房5月份价格同比增幅达到29.5%，出现过快增长苗头。自6月份以来通过积极落实稳定住房价格的各项措施，房价涨幅势头得到控制，5～8月为调整期；8月份后商品房价格一直保持平稳势头，12月份略有翘尾；其中商品住宅价格8～12月环比平均降幅为0.7％。