“按照去年央行关于调整商业银行住房信贷政策的通知，很多银行对个人按揭业务首付实际上已经执行三成比例。”某国有商业银行总行一位人士告诉记者，“现在各银行都在察其言观其行，一方面观察‘国九条’更多的执行细则，另一方面观察其他同业的举动。在市场变化还不明朗的情况下，大家都很谨慎。”[中国人民银行详析调整住房信贷政策]

    执行标准各不同

    根据有区别地适度调整住房消费信贷政策，６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％；对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

    在明确表态严格执行九部委政策的同时，各银行总行已经有所动作，正在紧锣密鼓地敲定相应的执行细则。

    ５月３０日，记者获悉建设银行总行住房金融与个人信贷部已经向各地分行下达个人住房贷款首付款比例执行通知：对于在２００６年５月３１日(含)以前，已填写个人住房借款申请书并受理的个人住房贷款申请，仍按原首付款比例政策执行。６月１日起受理的个人住房贷款申请，首付款比例按新的政策规定执行。

    记者从前述国有商业银行总行个人房贷部门了解到，６月１日，央行个人房贷首付新政策第一天，该部门仍在召开会议，讨论房贷新政如何执行。“对于怎么操作，总行内部意见并不统一，还在观望。”该部门一位人士告诉记者。

    “不可能搞一刀切，而是要根据各地区的具体情况，采取松紧适度的信贷政策。”前述股份制银行个人银行部总经理透露，他们正在评估不同地区房地产市场的潜在风险。“对于热点地区和潜在风险较大地区，我们会考虑采取综合措施，比如贷款成数控制可能比央行要求更严，多套住房按揭考虑上浮利率等，收紧这些地区的信贷政策；对于不温不热的地区，就不要太在意。”

    此前，银监会曾召集主要商业银行，召开经济形势通报会议，提前给商业银行打“预防针”，并强调对多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严控授信，减少不良贷款发生率。

    是否自住难甄别

    为了进一步明确“有区别地适度调整住房消费信贷政策”目标，央行公布的《意见》中，要求商业银行发放住房贷款必须坚持“自住房为主”的原则，同时要求借款人申请住房贷款时如实申报房屋用途，不得将非自住房申报为自住房；商业银行则应按有关规定，将相关信息及时录入央行个人信用信息基础数据库。

    《意见》甫一公布，前述国有商业银行总行人士就向记者表示，银行区分自住房与投资房存在一定难度。“个人征信系统只能查询购房者的贷款买房记录。如果客户采取全额付款方式购买自住房之后，再申请按揭购买投资房，银行无法获取相关信息，实际上无法甄别。”

    虽然央行在《意见》中提出，商业银行除了可以通过央行个人信用信息基础数据库获取借款人的贷款信息外，还可以通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息，从而最大程度地实现对“自住房”的判断。但事实上，目前国内实现房管系统与银行联网的地区并不多，房管部门和金融部门的信息互通程度也不高，因此，通过这种途径获取信息，对银行来说仍有难度。

    抑制房地产投机炒作的“虚假需求”是央行多次调控的重点所在，但正如深发展(０００００１)总行信贷管理部一位资深人士所言：“央行调控的着眼点是整个房地产行业，而银行则要考虑客户和业务发展。”

    房贷增速渐缓

    ５月３１日，央行公布２００６年第一季度货币政策执行报告。报告称，３月末，房地产贷款余额达３．２万亿元，占全部人民币贷款余额的１５．７％；其中房地产开发贷款余额为１．２万亿元，占房地产贷款余额的３７．８％；个人住房贷款余额为１．９万亿元，比年初增加４６２亿元，同比少增２９６亿元——个人住房贷款增长放缓。

    “这次九部委联合发文调控房地产，有利于银行规避房地产风险，尤其是开发贷款风险。”前述股份银行个人银行部总经理表示，“但自去年以来，各家银行房地产贷款增幅已经明显放缓，九部委综合政策的出台，可能会抑制房产交易量增长，加速银行住房按揭贷款业务增长放缓的趋势。”建设银行、深发展等人士也表达了对房贷业务放慢的担忧。

    中国经营报

    新闻链接

    部分银行房贷调整细则

    加强信贷管理是这次国家调控房地产市场的主要手段之一。最近几天，一些银行也相继推出了提高首付比例，划定高档房门槛等房贷政策的细则。

    深圳发展银行规定，建筑面积超过９０平米的住房，首付必须３成以上；购买两套以上住房的，面积在９０平米以内首付也至少要３成；而９０平米以下购买首套自住房的，即使是二手房，首付也可适当放宽到３成。对于高档房，深发展定义为“超过区域均价１．２倍的住房”，首付至少３成。记者了解到，其他银行出台的规定大体类似，只是对购买多套住房、或高档房的首付比例上调幅度上有所不同。如对于别墅的首付，工行至少为４成，农行为５成，建行中行至少３成。

    ＣＣＴＶ《经济信息联播》

    资料链接

    央行《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》摘要。

    １．明确新建住房结构比例，规定建筑面积小于９０平方米的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的７０％以上。

    ２．调整住房转让环节营业税，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

    ３．严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

    ４．适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％，但购买自住住房且套型建筑面积在９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

    此外，还有严格控制被动性住房需求，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。整治房地产交易环节违法违规行为，加快城镇廉租住房制度建设，积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，建立健全房地产市场信息系。