十年之前,炒房团作为20世纪末的新生词汇并不为大众所知。十年之后,房价成为牵动国人最敏感的那条神经,炒房团所到之处,风声鹤唳。

而温州炒房团便是炒房团队伍中最为神秘的一支。进入2009年的5月,温州炒房团重出江湖的传闻,让购房者躁动不安。这究竟是炒房团的抄底,还是一场单纯的炒作;温州炒房团十年在房地产市场的进进出出,折射出中国房地产市场的现状,温州炒房团的行踪逐渐成为投资风向标。

温州炒房团的十年沉浮

1998年,房改全面启动。人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来,房价开始进入了“狂飙”猛涨时代。这为炒房团应运而生准备了历史大背景。

2001年8月,一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海,之后,温州炒房团开始名声在外。

温州中小企业促进会副会长、温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚向《华夏时报》记者介绍,到了2003年,已出现了专业的炒房团,以自己的亲戚、朋友为成员,投入部分资金作为运作资金,用于开销、工资等,并有专业的砍价人员。

2004年成了炒房的巅峰时代。那一年,辗转各地的温州炒房团,已被当地的自住购房者视为洪水猛兽。同样在那一年,正值宏观调控降温房价,炒房遭到了政策的阻击。

事实上,早在2003年底开始,温州炒房团最活跃的长三角地区反炒房的政策就频频出台,以封杀短线“炒房”行为。先是杭州对二手房买卖征收20%的个人所得税,接下来,2004年3月中旬,南京出台新政禁止炒房号、炒楼花。2004年4月,上海出台期房限转政策,限制期房在取得产权证书之前进行二次转让。

政策对炒房越来越不利。2005年,房价猛涨引发了中央政府的宏观调控。5月,国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文）,在全国房价的突飞猛进中,国家层面控制房价就此开始。

作为调控重点和风暴之源的上海,房价应声下挫,到2005年末,上海商品房销售均价从9872元下降到6698元,下降约三成。

温州炒房团遭遇上海滑铁卢。很多炒家已经不敢再贸然进入北京、上海等一线城市。于是,二三线城市成了新的选择。另一方面,其中一些投资者开始回笼炒房资金,创办担保、投资等中介公司。

而到了2007年,房价大涨,温州客借担保公司大赚一笔。据温州房产中介协会副会长王珍楠介绍:“2007年下半年到2008年上半年,温州民间资本投入到担保公司,年回报率有12%-18%,2007-2008年业务不错,担保公司再出去（炒房）利润可以高达30%以上。”

2008年的楼市寒冬里,温州炒房团的声音渐渐消隐。近期,蛰伏一年之久的温州炒房团又开始有了声音。据了解,2009年2月份温州资金开始进入上海,随后逐月加速。尤其是浦东、南汇两区合并后,“大浦东”成为温州人主要投资地区。

对此,《温州晚报·房产周刊》总监董文远对记者表示:“组团一直在做,不存在温州炒房团再现江湖等问题,只是没有媒体大面积的关注而已。”

“温州人炒房不抄底”

温州炒房团在这十年中,已成了一个标签。一提起炒房,首先让人们想到的便是它。而温州炒房团的炒房目标是什么？出手时机是怎么选择的？这些问题的答案显然不能用先天的敏锐经商嗅觉之类的语言简单概括。

据董文远介绍,一般参与炒房的温州人不会考虑选择炒房类型,都是只看提供团购的房产项目是否具有升值空间,他们一般也不会挑选区域,二三线城市有钱赚就会去购买,新疆也去过。温州购房团是哪里有市场就去哪里,没法说出固定的游走区域。

但是长三角城市尤其是杭州、上海显然是这些年他们的主战场。董文远表示,以目前看,去上海购房数量有所减少,2009年以来,去杭州置业比例特别高,而下一步打算带队进军湖南长沙、福建厦门等地。

而对于目前市场上风传的温州人抄底说,王珍楠对《华夏时报》记者表示,温州人炒房不会去抄底,只会在转折点时介入,看到一点影子后,就会快别人半步毫不犹豫地准备好资金大举进入房市。

十余年来对炒房颇有研究的叶维坚对记者阐述了炒房人如何对房价转折点进行判断。他认为交易量活跃度和土地招投标价格的增幅是很重要的两个指标。

叶维坚表示,看土地招投标价格的具体增幅来判断,等到高于前期就是新一轮涨价了,而这次政府救市政策轮番出台,资金倾斜流入,更是房价转折很好的标志。

显然,2009年温州人又算对了时机。据叶维坚介绍,房地产这波上来时,3月份温州人就开始密集到杭州、上海购房。时间上提早了2-3个月,等媒体报道出来都是5-6月份了。等到想在上海置业的人觉悟了,开始进入时,温州购房团早已经撤出。

炒房团成开发商营销手段

真正的温州炒房客都是不打明枪,悄悄进村的。而近段时间风传的温州人的高调出手,行事风格的突然转变令人生疑。据知情人透露,不少购房团都是由当地开发商力邀,有作秀嫌疑。

《华夏时报》记者了解到,几个月前,一位温州永嘉瓯北的中介公司负责人,在每人交300元后,组织了100号人,打着“温州购房团”的名义,浩浩荡荡地包车去全国各地“扫房团购”。

参加该次购房团的朱胜康告诉记者,所谓的“温州购房团”的人大部分都是山里头的老太太、老头子,岁数都在60-70岁,其中更加有意思的是开发商在温州购房团来前,请来众多媒体记者,当地的电视台扛着好几台摄像机,请来当地县长、银行行长等。

朱胜康感叹,开发商也是骗子,骗银行的钱,带队的永嘉人也是骗子,简直就是童话故事《皇帝的新装》的现实版。

对此,王珍楠表示:“温州这样打着购房团名义行骗的还是存在的,我了解的就有几个。”

而对于温州客在深圳砸重金炒楼,并带动房价暴涨30%的市场传言,董文远表示:“深圳的炒房不知道,一般我们这么大规模出去,相互间多少会了解到的。某个地区因温州购房团的到来而房价上升不正确,也不现实,不会因为你两三个大巴过来,就能带动房价。”